Mittwoch, 8. Mai 2013

Beschädigung der Mietsache

Der Mieter ist zum sorgfältigen und schonenden Umgang mit der Mietsache verpflichtet. Er ist jedoch nicht verpflichtet, die Wohnung und ihre Einrichtung in einem stets neuwertigen Zustand zu erhalten. Denn durch den Mietvertrag und die Zahlung der Miete erwirbt er das Recht, die Mietsache zu gebrauchen.

Allgemeines

Zum Gebrauch gehören unvermeidlich gewisse Gebrauchs- und Verschleißspuren an der Mietsache. Entsprechend bestimmt § 538 BGB, daß der Mieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat ( = dafür nicht haftet).
Hier trifft den Vermieter die Pflicht, die durch normalen vertragsgemäßen Verbrauch entstandenen Verschlechterungen auf seine Kosten zu beseitigen. Ausnahme: Der Mieter hat sich vertraglich zur Übernahme diverser Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Beispiele für vertragsgemäßen Gebrauch

Was nun ein "normaler Gebrauch" und was "Beschädigung" ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Hier einige Hinweise:
Vertragsgemäßer Gebrauch > ist mit "nein" gekennzeichnet = kein Vertretenmüssen des Mieters
Vertragswidriger Gebrauch > ist mit "ja" gekennzeichnet = der Mieter haftet für Schäden

Badewanne

nein: Nach einer mehrjährigen Nutzungsdauer ( über 10 Jahre) ist es normal und hinzunehmen, daß der Emaille-Belag der Wanne stumpf wird. Dies ist eine typische Abnutzungserscheinung. Gleiches dürfte für kleine Kratzer in einer Kunststoffwanne gelten.
ja: Emailabsplitterungen im größeren Umfang oder eine großflächig oder tief verkratzte Kunststoffwanne deuten dagegen auf einen unsachgemäßen Gebrauch hin, so daß der Mieter dafür einstehen muß.

Bodenbeläge

nein: Ein allmähliches Abtreten/Verschleißen eines mitvermieteten Teppichbodens. Als Richtwert kann gelten, daß ein Teppichboden durchschnittlicher Qualität ca. 10-15 Jahre bei pfleglicher Behandlung halten sollte.
ja: Schäden am Unterbelag, die durch Verkleben und/oder Entfernen des Teppichbodens entstehen soweit diese für den Mieter vorhersehbar sind. In der Regel muß sich der Vermieter aber einen Abzug "neu für alt" gefallen lassen.
nein: Schweres Mobiliar, welches Abdrücke im Teppichboden/Parkett hinterläßt. Der Mieter soll jedoch verpflichtet sein, die Abdrücke nach Möglichkeit zu vermeiden (Unterlegscheiben usw.)
ja: Schäden durch so genannte Pfennigabsätze im Parkett. Der Mieter kann verpflichtet werden das Parkett neu abschleifen zu lassen, wobei der Vermieter sich in der Regel einen Abzug "neu für alt" gefallen lassen muss.
nein: Pfennigabsätze bei Geschäftsraummiete.
ja: Brandlöcher im Teppichboden oder Parkett, es sei denn, der Vermieter oder seine Handwerker haben den Schaden verursacht.
nein: Flecken auf dem Bodenbelag von auf dem Balkon oder Terrasse aufgestellten Blumenkübeln und Mobiliar sollen vertragsgemäßer Benutzung entsprechen. (siehe auch AG Langen WuM 1991, 31)
Stellungnahme :Dem kann nur insoweit zugestimmt werden, als der Mieter das ihm Zumutbare unternommen hat, den Bodenbelag des Balkons oder der Terrasse vor typischen Gebrauchsschäden, etwa durch Übergießen, zu schützen. (Untertopf) Unvermeidliche Tropfspuren durch Regen oder Farbunterschiede des Belags, wie sie z.B. durch die unterschiedliche Sonneneinwirkung auf dem Belag erfolgen, sind, wenn nichts Besonderes vereinbart ist, vom Vermieter hinzunehmen.

Brandschaden

ja: Grundsätzlich haftet der Mieter, etwa bei falscher Aufstellung elektrischer oder anderer Öfen, unvorsichtigem Umgang mit Gasflaschen oder auch bei mangelhafter Installation einer Heizung durch einen vom Mieter beauftragten Handwerker ( § 278 BGB > Regreßansprüche möglich). Gleiches gilt für laienhafte elektrische Installationen, die einen Brandschaden verursachen.
nein: Brandschaden durch Implosion eines Fernsehgeräts, da der Mieter dafür nichts kann.

Dübel

nein: Die Anbringung einer gewissen Anzahl von Dübeln mit der Folge von Löchern in Wänden und Decken ist normalerweise vertragsgemäß, soweit das übliche Maß nicht überschritten wird und die Anzahl der Dübel auf das Notwendige beschränkt wird. Für die Beurteilung, was vertragsgemäß ist oder nicht, existieren keine allgemein verbindlichen Vorgaben, hier kommt es also auf den Einzelfall an. Das Landgericht Hamburg, AZ: 307 S 50/01, Urteil vom 17.5.2001, hatte entschieden, dass auch 32 Dübellöcher in einem Bad noch vertragsgemäße Nutzung darstellen können wenn die Dübellöcher notwendig waren. Im entschiedenen Fall bestand das Bad nur aus den reinen Sanitäreinrichtungen und war gefliest. Der Mieter bohrte für einen Badspiegel, einen Badschrank und dergleichen in die Fugen, beschädigte dabei aber gelegentlich eine Fliese.
ja: Bei aufwändigen und unüblichen Regal-oder Hängekonstruktionen mit z.B. mehreren Dutzenden Dübeln an einer Wand kann der Mieter auch ohne die vertragliche Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, die betroffene(n) Wand (Wände) zu renovieren. Dies gilt insbesondere dann, wenn gleichwertige und schonendere Befestigungsmöglichkeiten bestanden hätten (siehe unten).
Der BGH hatte in einer seiner wesentlichen Entscheidungen zu Klauseln im Mietrecht ( BGH VIII ZR 38/90 vom 15.05.1991) zur Frage des Verschließens solcher Löcher bei Auszug Stellung genommen und eine Klausel für unwirksam erklärt, die den Mieter verpflichtete, bei Auszug auch Dübellöcher usw. zu verschließen, da diese Klausel nur einseitig dem Vermieterinteresse diene.
Das Durchbohren oder Anbohren von Kacheln oder Fliesen bedarf entgegen der vorherrschenden Meinung in der Mieterschaft regelmäßig der Zustimmung des Vermieters. Normale Dübellöcher können ohne nachhaltige Beschädigung wieder beseitigt werden, Kacheln und Fliesen bleiben auf Dauer durchbohrt. Der dadurch notwendige Austausch der Kacheln und Fliesen zur Herstellung des Anfangszustandes gestaltet sich schwierig, wenn nicht unmöglich, wenn z.B. das Material nicht mehr lieferbar ist. Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, Ersatzfliesen oder Kacheln zu bevorraten.
Zwar hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Anbringung eines Badspiegels usw. im Rahmen der üblichen Nutzung, doch muß er sich vorher erkundigen, ob es nicht andere sach-und fachgerechte, schonendere, ebenso sichere Anbringungstechniken für das Möbelstück, etwa Bohren in Fugen oder moderne Klebetechniken, gibt und diese gegebenenfalls einsetzen.
Andernfalls kann sich der Mieter schadenersatzpflichtig machen und hat dann neue Fliesen oder Kacheln einzusetzen. (LG Göttingen, WuM 90, 199 und AG Warendorf 1983, S. 235, andere Ansicht: AG Ibbenbüren WuM 1984, S. 196 für Bohrung für Handttuchhalter.)
Das Bohren in Kachel-oder Fliesenfugen ohne Beschädigung der Kacheln oder Fliesen ist grundsätzlich zulässig.
Überstreicht der Mieter Wandfliesen und läßt sich die Farbe nicht mehr oder nur teilweise entfernen, muß der Mieter neu fliesen oder die Kosten dafür tragen. Bei sehr alten Fliesen ( ca. 30 Jahre) kann der Mieter einen 50%-igen Abzug "Neu für alt" vornehmen.

Feuchtigkeitsschäden

ja: Der Mieter hat zumeist diese Schäden zu vertreten und auf seine Kosten zu beseitigen, die auf nicht ausreichender Belüftung oder Beheizung der Wohnräume beruhen, denn der Mieter hat die Mietsache schonend zu behandeln, wozu auch die zumutbare Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden gehört.
Dem Mieter hilft dabei nicht, wenn er auf angebliche bauliche Mängel der Mietsache verweist, etwa eine fehlende oder veraltete Wärmedämmung des Gebäudes, denn er muß im Rahmen der Zumutbarkeit sein Verhalten auf die Beschaffenheit der Mieträume abstellen.
Dies bedeutet, daß er unter diesen Umständen verpflichtet sein kann, mehr zu heizen als üblich. ( z.B. LG Hamburg WuM 1990, 290)
Auch wenn nachträglich Veränderungen an der Wohnung vorgenommen wurden, etwa der Einbau von dichtschließenden Isolierglasfenstern, muß sich der Mieter den geänderten Gegebenheiten anpassen und z.B. entsprechend mehr lüften.
Aufgrund seiner Obhutspflicht ist dem Mieter auch bei abweichenden individuellen Bedürfnissen und Gewohnheiten zumutbar, mehr zu lüften oder zu heizen als üblich oder Feuchtigkeit verursachende Tätigkeiten wie Wäsche waschen oder Trocknen zu reduzieren. (siehe auch AG Rheine WuM 1988, 302)
nein: Der berufstätige Mieter ist aber nicht verpflichtet, für eine mehrmalige tägliche Lüftung der Räume auch durch andere Personen zu sorgen, dies bleibt auf die Zeiten seiner Anwesenheit beschränkt.
Die Verpflichtung des Mieters zur Vermeidung von Schäden an der Wohnung schließt jedoch keinesfalls aus, daß er berechtigt sein kann, die Miete zu mindern. Insbesondere wenn weit überdurchschnittlicher Aufwand betrieben werden muß um Schäden an der Wohnung zu vermeiden, kann dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt sein. Dann erwächst dem Mieter ein Anspruch aus § 537 BGB auf Minderung des Mietzinses.

Frostschäden

Diese treten zumeist als Schäden an Wasserleitungen und Heizungen durch Einfrieren und Platzen der Leitungen auf. Frostschäden hat der Mieter zu verantworten, soweit er es unterlassen hat, zumutbare Vorkehrungen gegen diese Schäden zu treffen.
Grundsätzlich hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, daß solche Leitungen, auch wenn Sie nicht dem Stand der Technik entsprechen und z.B. die Isolierung fehlt, nicht einfrieren. Dies kann durch Entleeren der Leitungen im Herbst erfolgen und, wo das nicht möglich ist, durch mäßiges Heizen der Räume.
Der Mieter hat die erforderlichen Vorkehrungen zu treffen. Wo ihm das nicht möglich ist, etwa bei einer längeren Reise, muß er andere Personen mit der Obhut beauftragen und den Vermieter benachrichtigen.
nein: Ist ihm das Treffen solcher Vorkehrungen nicht zumutbar, etwa weil die Wasserleitung an unzugänglicher, gefährlicher oder nur an über Spezialgerät erreichbarer Stelle liegt oder der Raum nicht heizbar ist, oder die Maßnahmen eine erhebliche Summe Geld kosten, hat er den Vermieter rechtzeitig zu informieren, damit dieser Vorkehrungen zur Schadensvermeidung treffen kann.
nein: Der Mieter haftet nicht für alles. Wenn der Mieter nichts von einer z.B. in einer Außenwand liegenden Leitung weiß, kann er für einen entstehenden Schaden auch nicht haftbar gemacht werden.

Schäden durch Tierhaltung

ja: Die Erlaubnis des Vermieters zur Tierhaltung bedeutet nicht gleichzeitig, daß er den Mieter von der Schadenshaftung freistellt. Eine durch Tiere bedingte intensivere Abnutzung der Wohnung hat der Mieter zu vertreten, wenn die Schäden über die sonstige vertragsgemäße Abnutzung der Wohnung hinausgehen, z.B. Biß- und Kratzspuren an Türen und anderen Einrichtungsgegenständen. Außerdem haftet der Mieter für sein(e) Tier(e) aus der Tierhalterhaftung gemäß § 833 BGB.
Der Aquarienfreund muß bei der Aufstellung eines Aquariums die Tragfähigkeit des Bodens berücksichtigen. Schäden am Boden entstehen zumeist durch zu hohe Lasten. Wer ein Aquarium aufstellen will, sollte sich vorher beim Vermieter erkundigen, welche dauernde Lasten der Boden aushält. Gewöhnlich sind dies bei Wohnraum ca. 250 kg/qm. Bei älteren Häusern kann dies schon einmal darunter liegen. In jedem Fall empfiehlt sich der Abschluß einer Versicherung gegen Wasserschäden.

Umzugsschäden

nein: Die vertragliche Vereinbarung einer Pauschale für Umzugsschäden im Treppenhaus ist als verschuldensunabhängige Vertragsstrafe unwirksam.
ja: Durch bei Umzug tatsächlich entstandene Schäden an der Wohnung oder im Treppenhaus sind vom Mieter zu ersetzen. Sind Schäden durch das beauftragte Umzugsunternehmen entstanden, kann bei diesem Regress genommen werden.

Wasserschäden

ja: Für Wasserschäden haftet der Mieter im üblichen Umfang, das heißt, soweit der Schaden in seinem Verantwortungsbereich liegt. Wer den Wasserhahn offen läßt, ist natürlich zum Ersatz des dadurch entstehenden Wasserschadens verpflichtet. Selbst angebrachte Wasserzu- und Ableitungen (Schläuche z.B.) sollte der Mieter regelmäßig auf festen Sitz und Porösität kontrollieren, um z.B. einem Platzen des Schlauches vorzubeugen.
Beim Gebrauch von Spül- oder Waschmaschinen kann sich der Mieter nicht darauf verlassen, daß alles seine Ordnung hat. Die Benutzung oder Installation solcher Maschinen schafft grundsätzlich eine Gefahrenquelle mit dem Ergebnis, daß den Mieter gesteigerte Sorgfaltspflichten beim Betrieb solcher Geräte treffen.
Grundsätzlich kann gesagt werden: Der Zuleitungsschlauch zur Wasch- oder Spülmaschine muß an einem abstellbaren Wasserhahn angeschlossen sein und dieser darf nur für die Dauer des Betriebs des Gerätes geöffnet sein.
Den Betrieb des Gerätes muß der Mieter beaufsichtigen. Dies heißt jedoch nicht, daß er ständig bei der Maschine sein muß, es ist ausreichend, wenn der Mieter in kurzen Abständen ( ca. 10-15 Minuten) sich vom ordnungsgemäßen Zustand des Geräts informiert und er die Möglichkeit hat, durch Offen-Stehen-Lassen von Türen usw. einen eventuellen Wasseraustritt frühzeitig festzustellen und zu bekämpfen.
Der Mieter darf also nicht ohne weiteres einkaufen gehen, wenn seine Wasch- oder Spülmaschine in Betrieb ist, da er einen Wasseraustritt so nicht verhindern oder wenigstens begrenzen kann.
nein: Ist die Wasserzuleitung mit einer technischen Sicherungsanlage (elektromagnetisches Wasserabsperrventil, "Aquastop" o.ä.) versehen, darf der Mieter nach einem gewissen längeren Zeitraum, etwa mehrere Monate, in dem die Anlage ordnungsgemäß funktioniert hat und die Funktionstüchtigkeit durch eine oder mehrere Statuskontrollleuchte(n) angezeigt wird, davon ausgehen, daß die Anlage funktioniert. Entsprechend muß er nicht mehr mit verborgenen Mängeln rechnen und muß nicht mehr ständig kontrollieren. Der Mieter darf dann für kürzere Einkäufe außer Haus gehen. Die rechtsprechung ist hier sehr unnachgiebig: Kontrolle tut not. Andererseits ist es keine grobe Fahrlässigkeit, wenn der Mieter abends seine Waschmaschine - oder Geschirrspülmaschine laufen läßt um sie erst am nächsten Morgen abzuschalten, sofern moderne Sicherungseinrichtungen vorhanden sind (u.a. OLG Oldenburg AZ: 3 U 6/04). Jedenfalls ist der Mieter dann nicht verpflichtet abzuwarten, bis die Maschinen zu Ende gewaschen bzw. gespült haben.
Der Mieter ist nicht zur periodischen Wartung moderner und haushaltsüblicher Geräte verpflichtet.