Irrtum: Alles wird teurer
Falsch: Wenn alles teurer wird, muss auch die Miete erhöht werden.
Richtig: Mit der Aussage, „alles wird teurer“, lässt sich keine Mieterhöhung begründen. Mehr Miete kann der Vermieter zum Einen fordern, wenn er das Haus oder die Wohnung modernisiert hat. Zum Anderen sieht das Gesetz neben den Regelungen in Staffel- und Indexmietverträgen nur Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete vor. Das ist die Durchschnittsmiete am Wohnort, wie sie für vergleichbare Wohnungen bezahlt wird. Der Vermieter muss dann mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens oder von drei Vergleichswohnungen oder eines Mietspiegels nachweisen, dass die bisherige Miete unter der Ortsüblichkeits-Grenze liegt und die neue Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt.
Andere Begründungen sind nicht zulässig und rechtfertigen keine Mieterhöhung. Die allgemeine Preissteigerung spielt keine Rolle. Entsprechend ist auch eine allgemeine Preissenkung kein Argument für eine Mietsenkung.
Irrtum: Wohnungsgröße
Falsch: Wenn die Wohnung kleiner ist als angegeben, kann die Miete gemindert werden.
Richtig: Ein Recht zur Mietminderung besteht nur, wenn die Flächenabweichung mindestens 10 Prozent ausmacht. Ist im Mietvertrag vereinbart oder eingetragen, dass die Wohnung 100 Quadratmeter groß ist, und stellt sich später heraus, dass sie nur 85 Quadratmeter misst, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Ist die Wohnung nur 80 Quadratmeter groß, ist eine Mietminderung von 20 Prozent gerechtfertigt. Ausgeschlossen ist die Mietminderung dagegen bei einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 91 Quadratmetern. Keine Rolle spielt es, ob im Mietvertrag eine exakte Quadratmeterzahl genannt wird oder ungefähre Angaben eingetragen sind, z. B. ca. 100 Quadratmeter.
Irrtum: Mietminderung anmelden
Falsch: Wer die Miete kürzen will, muss eine Mietminderung beim Vermieter anmelden.
Richtig: Nach dem Gesetz ist die Miete automatisch gemindert, wenn ein Mangel zum Beispiel in der Wohnung oder im Haus eintritt. Mieter müssen den Vermieter hierüber informieren, so dass er Reparaturen veranlassen oder die Mängel abstellen kann. Bis dahin dürfen Mieter die Miete kürzen, das heißt, sie können beim nächsten Zahlungstermin weniger Miete für ihre Wohnung überweisen. Darüber muss der Vermieter nicht unterrichtet werden. Die Mietminderung muss nicht angemeldet werden, sie hängt nicht von seiner Zustimmung oder Erlaubnis ab. Der Mieter selbst schätzt auch die Höhe der Mietminderung ein. Je schwerer der Wohnungsmangel, desto umfangreicher kann die Mietminderung ausfallen. 100 Prozent Miete kann der Vermieter nur beanspruchen, wenn die Wohnung zu 100 Prozent in Ordnung bzw. im gleichen Zustand wie bei der Anmietung ist.
Irrtum: Neues Gesetz
Falsch: Es gibt ein neues Gesetz, danach müssen Mieter nicht mehr renovieren.
Richtig: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit vielen Urteilen in den letzten Jahren unzählige Mietrechtsregelungen zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Konsequenz ist, dass Mieter oft nicht renovieren müssen. An den gesetzlichen Regelungen selbst hat sich aber nichts geändert. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in Ordnung zu halten, das heißt, gegebenenfalls auch zu renovieren. Da diese gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aber nicht zwingend sind, werden schon seit Jahrzehnten in Mietverträgen geändert. Zu Lasten der Mieter wird vereinbart, dass Mieter ihre Wohnungen in bestimmten Abständen streichen und tapezieren müssen.
Nach den aktuellen Urteilen des Bundesgerichtshofs sind schätzungsweise 70 Prozent aller Schönheitsreparaturregelungen in Mietverträgen unwirksam, zum Beispiel starre Renovierungsfristen, Endrenovierungsklauseln, unverständliche oder starre Quotenregelungen. Das bedeutet, ob Mieter beim Auszug aus der Wohnung renovieren müssen oder nicht, hängt vom Wortlaut des Mietvertrages ab. Hier haben Mieter jetzt gute Chancen. Die Mehrzahl der Vertragsregelungen ist unwirksam, so dass Mieter weder selbst renovieren noch Renovierungskosten zahlen müssen.
Irrtum: Unrenoviert bei Einzug
Falsch: Wer in eine unrenovierte Wohnung zieht, muss beim Auszug nie renovieren.
Richtig: Verpflichtet sich der Mieter im Mietvertrag, bei seinem Einzug zu renovieren, dann muss er tatsächlich nicht noch einmal renovieren, wenn er zum Beispiel nach fünf Jahren aus der Wohnung auszieht. Wer dagegen ohne eine derartige Vertragsregelung bei Mietbeginn die heruntergekommene Wohnung herrichtet, hat Pech. Seine Arbeiten sind freiwillig. Hier gilt: Ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war, spielt keine Rolle. Die im Mietvertrag wirksam vereinbarten Renovierungsfristen beginnen mit dem Einzug in die Wohnung zu laufen. Nach ein paar Jahren droht also auch in diesen Fällen die Pflicht, zu renovieren.
Irrtum: Renovieren bei Auszug
Falsch: Beim Auszug müssen Mieter immer renovieren.
Richtig: Es gibt hier keinen Automatismus. Mieter müssen nur renovieren, wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbart ist und die Voraussetzungen der Vertragsregelungen auch erfüllt sind. Steht zum Beispiel im Mietvertrag, dass im Allgemeinen Küche, Bäder und Toiletten nach vier Jahren und die Haupträume der Wohnung nach sechs Jahren zu renovieren sind, ist das wirksam. Erst recht, wenn der Vertrag möglicherweise noch zulässt, dass diese Fristen je nach Zustand der Wohnung verlängert werden können. Zieht der Mieter dann nach sieben Jahren aus, muss er renovieren. Zieht er schon nach drei Jahren um, muss er aufgrund dieser Vertragsregelung nichts tun.
Fehlen in der Mietvertragsregelung zum Beispiel die beiden Worte „im Allgemeinen“ oder steht auch nichts von möglichen Fristverlängerungen im Mietvertrag, ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, dann sind starre Renovierungsfristen vorgegeben. Der Mieter kann ausziehen, ohne zu renovieren. Wie lange er in der Wohnung gewohnt hat, spielt dann keine Rolle.
